去库存仍是楼市主旋律
编辑：三门峡楼市网
2015年11月24日14:19
来源：漯河楼市网
摘要:11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
周一直在下雨，笔者觉得楼市基本上和天气差不多。
11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
针对库存居高不下会引发诸多的经济、社会问题，新浪乐居约请房地产圈的一些业内人士对此发表意见：
一、严重的库存会使得房地产企业运营困难，破产倒闭，进而引发一系列经济、金融、社会问题。比如多角债出现，房地产开发商、建筑商、建筑材料供应商、建筑材料生产商之间的债务问题，使得企业运营困难，可能引发职工失业下岗进而导致社会不稳定因素产生。
二、金融风险。开发商的开发贷款、按揭贷款等在项目未能交工的情况下，可能使得开发商没有能力偿还贷款，而业主办完按揭后房屋尚未交工，在这种情况下业主极有可能断供，势必引发金融风险；还有部分从投资担保公司贷出的高息贷款也无法偿还，这样的事情在各地均有发生。
三、购房者利益得不到保障。很多项目在业主交了预付款之后无法正常交工，开发商“跑路”，工程停工，购房者诉求无门。
四、部分地方政府财政难以为继。
中西部的一些城市，尤其是四五线城市，很多都是靠土地财政维系当地的财政支出，大量库存致使销售回款困难，而政府税收得不到保证。
五、由高库存引发相关行业市场疲软，拖后整个经济的发展速度，进而影响到经济增速和社会就业。
正是这样，所以去库存的问题十分艰巨。
为什么会有这么大量的库存呢？笔者认为，不同的城市引发库存的原因不太一样：一二线城市一是因为之前的“限购”，二是房价太高。例如，北京市通州区政府附近的保利大都汇的毛坯LOFO售价已经到36000元一平方米了，这价格大概是北京普通白领小半年的工资。
一套不足50平方米的公寓总价近180万，首付25%的话就需要45万，而这里距离天安门广场有大约30公里。
二线城市，比如河南郑州，10月份最新房价是9391元一平方米，一套100平方米的房子总价大概95万，首付25%的话需要24万，而郑州普通职员的工资是3000多元，一年也就四万左右的收入。现在郑州单间的租金是每月1200~2600元之间，一般的小职员是租不起公寓的。长沙相比较起来稍好些，房价大概6700元左右一平方米，而收入比郑州高，但是仍架不住库存量大。
三四线城市高库存的去化时间普遍在3到5年，之所以有这么高的库存量是由三方面的因素所致的：1.供应量过大。过去几年各地建新区，大量出让土地，施工面积倍增，去化缓慢。2.建成区居民大部分有房子，购买基数下降，内生性需求不足。3.由于广大农村居民存在着认识不足及配套政策不完善等因素，所以农村居民进城购房积极性不高。
不同区域、不同城市的库存，形成原因是不一样的，所以解决之道应该交给地方政府。比如一线城市应该放开限购，让更多的投资者购买房屋用于出租，这既解决了库存问题，又解决了因为出租房屋不足导致房租不断攀升的问题。
另外，因为长租公寓市场火爆，诸多资本纷纷进入，然而僧多粥少，所以抢公寓现象十分严重。上周笔者在两个微信群里发布一个广州的整栋公寓信息，引 发了铂涛副总裁、如家、世联行红璞公寓等业界大佬的热议，足见租房市场的火爆程度。一线城市解决库存的方式应该是放开“限购、限贷”，让投资者尽情购买，不但解决了库存又降低了房租。
二线城市可以采取类似措施，扶持品牌公寓运营公司，提供更多的服务公寓，解决库存和租房者的后顾之忧。
三四线城市则应该把注意力放到农民进城上，出台相关政策，鼓励农民进城买房，积极解决库存压力。最近河南省就出台了鼓励农民进城的措施，每年将拿出3亿元用于补贴农民进城，同时也要求各地政府出台配套政策，包括宅基地置换等政策都在研究中。因为中国的城市化率才54%左右，而农业大省河南城市化率还不足50%，空间巨大，只是很多配套政策不足，所以才导致农民目前进城积极性不高。
我市的房地产去库存政策其实早在9月份已经开始实施，就是自9月16日开始新购置房屋可以享受每平方米200元的补贴，而补贴的领取将会在12月1日起正式发放，这也就意味着我市购房者可以享受到更多的实惠。
同时河南省也出台了鼓励农民进城的奖励政策，省政府每年将会拿出3亿元资金用于奖励那些农民进城做得较好的地市。
最近热映一部电视剧《北上广不相信眼泪》说的是一些在一线城市打拼的人艰辛奋斗的故事。笔者认为，这部剧之所以热播是因为它反映了当下的现实情况。房地产开发商尤其是三四线城市的房地产开发商，现在的处境不比电视剧上那些打拼在北上广的“80后”们的日子好过。
前路艰辛，我们还需努力！
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